Editoriale - Catasto, patrimoni informativi, analisi e rappresentazioni spaziali

Come già anticipato, Territorio Italia si prepara ad approfondire alcune tematiche, ritenute attuali e centrali per il nostro paese. La dismissione dei beni pubblici e la fiscalità immobiliare - con tutte le loro implicazioni, sociali, economiche e politiche - stanno oggi catalizzando l’attenzione. Entrambi sono considerate esclusivamente per aumentare le nostre entrate finanziarie e per dare respiro alla tanto attesa ripresa economica. Nello scorso numero abbiamo già visto come di fatto i beni pubblici presentino un basso livello di liquidità, a causa della crisi del mercato immobiliare. Abbiamo anche rilevato come in particolare il patrimonio pubblico di interesse storico, architettonico e ambientale del nostro paese, se valorizzato a livello di sistema, potrebbe invece costituire una concreta risorsa economica e un importante fattore di sviluppo locale.

Non minore rilevanza della dismissione dei beni pubblici riveste il tema della fiscalità immobiliare che, affrontato in modo riduttivo per l’imposizione dell’IMU, rimanda al problema dell’equità. L’aumento delle aliquote applicate per il calcolo dell’IMU è avvenuto, infatti, assumendo rendite e valori catastali che non hanno alcuna relazione con gli effettivi redditi e valori di mercato e, quindi, nemmeno con le qualità dei beni che ne sono alla base, con evidenti sperequazioni tra i cittadini della medesima città o tra i cittadini appartenenti ad aree geografiche differenti. L’IMU ha reso più urgente l’ipotesi di una riforma del sistema catastale, già prevista dalla “Delega al Governo recante le disposizioni per un sistema fiscale più equo” contenuta nel Disegno di Legge del 15 giugno 2012, di cui l’art 2 stabilisce i principi.

La revisione degli attuali valori catastali rappresenta certamente un’occasione per ripensare il ruolo dello stesso Catasto, le cui banche dati dovrebbero costituire il “cuore” dei LIS (Land Information System) per favorire i tanto attesi processi di razionalizzazione della pubblica amministrazione e, in particolare, di tutti quegli enti e istituzioni che hanno compiti di tutela e di governo del territorio, di cui la fiscalità rappresenta un’importante componente.

Il tema dell’imposizione immobiliare non può essere circoscritto all’IMU, senza approfondire aspetti tra loro fortemente interconnessi, quali appunto la fiscalità in generale, la finanza locale, il decentramento ai comuni e lo stesso federalismo, da considerare non solo a livello di governo centrale e locale, ma anche in rapporto alle politiche e alla gestione del territorio. L’abolizione dell’Ici ha costretto, infatti, molti comuni a sopperire alle risorse finanziarie venute a mancare con politiche di marketing territoriale eccessivamente spinte per la scala degli interventi e sul piano del consumo del suolo, politiche che, di fatto, sono state a loro volta incentivate da un artificioso sviluppo del mercato immobiliare. L’attuale crisi subentra, infatti, a una fase di crescita sorprendente tanto dei valori immobiliari quanto del numero delle compravendite, in gran parte sostenute dal basso costo del denaro.

Negli ultimi vent’anni, molti comuni, piccoli e grandi, hanno approvato piani e progetti sovradimensionati rispetto alle domande reali con lo scopo di reperire risorse finanziarie tramite gli incassi degli oneri di urbanizzazione e costruzione. Questi piani e progetti hanno prodotto l’attuale condizione di sovra offerta del mercato immobiliare resa ancora grave dalla simultanea contrazione della domanda, determinata dalla crisi dell’economia reale e dalla contrazione del credito alle famiglie e alle imprese. Del resto, non dobbiamo dimenticare che l’origine dell’attuale crisi è dovuta all’allentamento delle norme internazionali che regolavano il sistema finanziario, ai mutui sub-prime, all’emissione di titoli tossici a sostegno di operazioni immobiliari assolutamente fuori scala e con un elevato rischio specifico e sistemico.

Al fine di segnalare l’interesse della Rivista sulle tematiche più attuali del nostro paese in una dimensione almeno europea, questo numero apre con il saggio di Ferrante e Garnero, che assume la prospettiva della riforma del catasto e della revisione dei valori catastali, due tematiche nodali per l’Agenzia delle Entrate. Entrambe richiedono, infatti, approfondimenti specifici che possono rendere proficuo lo scambio tra ricerca scientifica e amministrazioni pubbliche, in un campo di sperimentazione comune, importante per il sistema universitario e per il contributo che questo può dare in una fase quanto mai delicata per il nostro paese.

Il tema di un catasto, innovativo anche nella concezione, apre a molteplici approfondimenti, tutti pertinenti la linea editoriale. La Rivista ha già trattato e continuerà a essere interessata ai contributi sui Lis, Land Information System, in rapporto alle direttive europee, in quanto le banche dati “catastali” ne costituiscono il “fondamento” per il supporto alla gestione e al governo del territorio, tra cui rientrano le politiche fiscali. I Big Data della pubblica amministrazione, grazie alla georeferenziazione e all’interoperabilità, ampliano le opportunità di conoscenza e richiedono nuovi modelli di analisi spaziali, non più basati sulla costituzione di campioni statisticamente significativi e sull’inferenza statistica. Introdurranno discontinuità importanti con il presente proprio sul piano della ricerca scientifica.

L’interoperabilità tra banche dati costituite da intere popolazioni, laddove ne fosse consentito l’accesso, rappresenta una grande opportunità, che va considerata nel futuro in tutte le sue potenzialità e dimensioni, anche in relazione al volume e alla varietà dei dati stessi non più limitati alla tipologia dei sistemi legacy (data set, dati in formato testuale, audio, video, in streaming, provenienti da siti web e social network, da sensori, etc.). La possibilità di integrare ed elaborare dati e informazioni - provenienti da molteplici fonti sia interne alla pubblica amministrazione sia esterne - utilizzando nuove infrastrutture e modelli applicativi derivati dall’ICT va al momento ancora assunta come una prospettiva cui tendere, ma che può trovare le sue basi essenziali già nell’attuale riforma del catasto, se consideriamo gli avanzamenti realizzati negli ultimi decenni dall’Agenzia del Territorio.

Flavio Celestino Ferrante e Gabriele Garnero mettono in luce il patrimonio informativo gestito dall’Agenzia attraverso la realizzazione dell’Anagrafe Immobiliare Integrata su base geografica, che con tecnologia Web-Gis consente di correlare la cartografia catastale con i Sistemi catastali, della Pubblicità Immobiliare e dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Gli autori focalizzano l’attenzione sul sistema cartografico. Da una parte, trattano delle modalità di aggiornamento con procedure automatizzate e standardizzate, della coerenza dei dati, della precisione delle mappe. Dall’altra, considerano l’integrazione del sistema cartografico con le ortoimmagini digitali ad alta risoluzione e con i grafi stradali, a partire dalle attuali applicazioni connesse con l’utilizzo di Google Earth e Microsoft Virtual Earth, sino a considerare la possibilità di acquisire le immagini con sensori obliqui. E’ indubbio che la possibilità di acquisire e integrare immagini e informazioni in modo automatizzato sino a ritrovare modelli virtuali sui quali eseguire osservazioni ed eventualmente misurazioni può semplificare il processo di revisione dei valori catastali e aprire all’integrazione con le banche dati comunali a favore del governo del territorio e dei processi amministrativi.

Il saggio di Giuseppe Borruso e Beniamino Murgante che analizza i fenomeni migratori, assume un particolare interesse, oltre che per i risultati conseguiti sul piano del fenomeno, anche in relazione all’applicazione delle tecniche di analisi spaziale, che rivestono un notevole campo d’interesse per la Rivista, in quanto consentono di analizzare simultaneamente le informazioni, sia in relazione alla componente spaziale che a quelle di attributo. Le tecniche di autocorrelazione spaziale permettono di studiare, infatti, l’intensità di fenomeni all’interno di determinate aree territoriali, misurandone la relazione e l’influenza con quelle limitrofe. In particolare gli autori utilizzano i LISA (Local Indicators of Spatial Association) per misurare il grado di associazione spaziale tra ogni unità territoriale e gli elementi che la circondano al fine anche di individuare raggruppamenti (o cluster) spaziali. Occorre segnalare come l’applicazione degli algoritmi LISA agli stranieri residenti in Italia, su base comunale, abbia prodotto importanti risultati sul piano dell’analisi del fenomeno migratorio, consentendo di far emergere alcuni schemi distributivi non immediatamente visibili. Da questo punto di vista, la Rivista intende sottolineare il proprio interesse non solo sul piano della pura sperimentazione delle tecniche di analisi ma anche sui risultati che queste consentono di conseguire. E’ appena il caso di sottolineare le potenzialità che gli Indicatori LISA possono rivestire nelle analisi spaziali dei mercati immobiliari per studiare il rapporto tra la variabile location e le variabili intrinseche delle unità immobiliari.

Luisa Carbone ci riporta invece all’utilità dei GIS in rapporto alla pianificazione e per fini analitici, per dimostrare come il modello urbano possa essere considerato di tipo rizomatico, ossia come un modello organizzativo proprio della biologia e della struttura di alcuni organismi. Questo modello, già applicato e verificato in numerosi campi, come in sociologia e soprattutto in economia, è verificato anche grazie all’uso del Gis sulla periferia di Tor Vergata, considerata al pari di una struttura biologica, intervallata da nodi su cui si innescano altre diramazioni. Il termine rizomatico è, infatti, usato per descrivere Tor Vergata come quei fenomeni organizzativi costituiti da nodi e connessioni in continua evoluzione, che fanno parte di insiemi, pur essendo completamente indipendenti da questi. Le città e il territorio avrebbero le dinamicità proprie dei rizomi, in quanto nella loro organizzazione sono costituiti da nodi e connessioni in continuo trasformarsi e divenire. Il metodo rizomatico e virtuale della performative mapping supportato dal Gis, porta l’autrice a riproporre Tor Vergata come “luogo” e non più come periferia, reintrepretandone le trasformazioni.

Il saggio di Chiabrando, Costamagma e Spanò tratta della correlazione di immagini e della generazione di modelli 3D, con applicazioni alla sfera dei Beni Culturali. Il contributo riveste un particolare interesse e si presta a essere considerato anche rispetto al processo di rinnovamento del Catasto, in relazione alle possibili operazioni di rilievo del territorio e delle aree urbane, per le quali sono già stati messi a punto i processi di elaborazione di dati satellitari o aerei. La domanda di rilievi digitali e di realizzazione di modelli tridimensionali dettagliati è trattata dagli autori sia in relazione agli strumenti dotati di sensori attivi e passivi, sia sul piano dei metodi di correlazione delle immagini, che costituiscono delle strategie di matching con algoritmi rivolti a risolvere specifici problemi di applicazione. Gli autori presentano test di Area-base matching e esperienze di Feature-based matching sia in campo archeologico sia in contesto architettonico. Ana Maria De La Encarnacion Valcarel affronta il tema della valutazione dei suoli rurali in Spagna, in rapporto all’evolversi del suo sistema legale e, in particolare, in seguito all'entrata in vigore del Legge sui suoli del 2007 e del suo successivo adattamento al Real Decreto Legislativo del 2008. Il saggio considera le implicazioni del sistema legale spagnolo sulla pianificazione territoriale, sullo sviluppo edilizio e sulle modalità di valutazione dei suoli rurali, tema questo che rinvia alla discussione sviluppatasi nel nostro paese sulla perequazione o sulla procedura di esproprio dei suoli. In particolare, l’autrice mette in discussione il principio secondo il quale nella valutazione dei suoli rurali non debbano essere considerate le potenzialità edificatorie prefigurate a livello urbanistico. A favore di quanto sostenuto dall’autrice, si possono richiamare i principi che hanno guidato storicamente la disciplina dell’estimo in Italia e i modelli di valutazione più diffusi a livello europeo, che valutano i suoli in rapporto alla loro potenziale trasformazione, tenuto conto della normativa urbanistica, ricorrendo al metodo dei flussi di cassa attualizzato, ritenuto più efficace dello stesso approccio del mercato. Gianluigi De Mare, Antonio Nesticò e Ciro Amato entrano nel merito delle problematiche normative, giurisprudenziali ed estimative connesse all’esproprio di immobili privati per ragioni di pubblica utilità. Gli autori assumono il Testo Unico sugli Espropri del 2003 e si soffermano sulle procedure partecipative introdotte con il fine di coinvolgere maggiormente i cittadini espropriandi. A dieci anni dall’introduzione del TU, è verificata l’efficacia dell’introduzione del Collegio Tecnico previsto dall’art. 21, che aveva il compito di facilitare le procedure e di razionalizzare le stime dei valori volte a indennizzare le proprietà sacrificate in ragione di un preminente interesse pubblico. Gli autori mettono in rilievo presupposti e criticità inerenti gli aspetti procedurali, le norme relative all’istituto dell’arbitrato come strumento alternativo di risoluzione delle controversie, il ruolo delle indagini tecniche ed estimative, proponendo un modello logico-estimativo per il Collegio Tecnico, al fine di migliorare la trasparenza e la percorribilità della stima dell’indennità definitiva di esproprio.

Rocco Curto