Introduzione
Gli immobili in Italia giunge quest’anno alla terza pubblicazione annuale. Lo sviluppo degli incroci tra le banche dati del catasto, dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare e delle dichiarazioni dei redditi sta producendo, di anno in anno, non solo il miglioramento dell’affidabilità e della qualità statistica dei dati,ma anche la possibilità di indagare nuove tematiche.
Se nella prima edizione, il volume era stato centrato sul tentativo di pervenire al dialogo tra banche dati rivolgendo attenzione prioritaria alle metodologie di costruzione di una banca dati integrata sugli oggetti immobili e i soggetti proprietari, già nella seconda edizione si è compiuto un importante passo in avanti introducendo un tentativo di stima del valore della ricchezza delle abitazioni di proprietà di persone fisiche e di proprietà di enti e società, un’analisi della distribuzione territoriale delle grandezze considerate, una nuova analisi dei proprietari in relazione alla capacità reddituale così come dichiarata al fisco, una valutazione dei rapporti tra basi imponibili e valori di mercato degli immobili, sempre associata all’analisi territoriale dei dati almeno a livello regionale.
In questa terza edizione le tematiche già affrontate si arricchiscono ulteriormente. Oltre a garantire l’usuale funzione di monitoraggio degli utilizzi degli immobili delle persone fisiche in relazione alla destinazione di uso, i singoli capitoli propongono l’approfondimento di temi significativi per il dibattito di politica economica e spunti interessanti di analisi per l’evoluzione futura del rapporto. Le principali linee di analisi che percorrono, trasversalmente, i contributi proposti in questo volume sono brevemente richiamati in quanto segue.
Particolare attenzione viene prestata, quest’anno, al tema della misurazione della ricchezza confrontando i risultati ottenuti sulla base dei dati di fonte amministrativa con altre metodologie e stime basate su dati di fonte esterna. È inoltre affrontato il tema della composizione della ricchezza e della relazione con i flussi reddituali dei contribuenti proprietari, sia con riferimento allo stock che ai flussi derivanti dai trasferimenti mortis causa e inter vivos. Vengono infine costruiti indicatori sintetici di disuguaglianza e curve di concentrazione, anche per aree territoriali, al fine di individuare le relazioni esistenti tra ricchezza, flussi di reddito e caratteristiche socio-economiche dei proprietari di immobili.
Queste analisi sono sviluppate sia dal lato dell’universo dei proprietari risultanti intestatari in catasto (al netto delle eventuali incongruenze in ordine alle quote di possesso e limitatamente agli intestatari con codice fiscale riscontrato), sia dal lato dei proprietari che presentano la dichiarazione dei redditi nelle sue diverse forme. In ordine all’universo dei contribuenti proprietari di immobili vengono svolti ulteriori approfondimenti.
Anzitutto, nell’ambito dell’analisi territoriale del valore del patrimonio abitativo, è stato incluso un focus sui comuni «turistici». Inoltre, è stato dedicato un intero capitolo all’analisi dei flussi reddituali derivanti dalle locazioni di immobili, sia dal punto di vista dei locatori che dei conduttori. Infine, viene presentata l’analisi della proprietà degli immobili dei soggetti diversi dalle persone fisiche (enti, società, fondi, ecc), in relazione alla dimensione di impresa, al settore di attività in cui operano, alla forma giuridica. Interessanti spunti di riflessione sono proposti anche con riferimento alla concentrazione della proprietà immobiliare nelle piccole 10 e medie imprese italiane, che rappresentano l’«ossatura» del tessuto produttivo italiano, ed in particolare all’incidenza degli immobili nei distretti industriali localizzati nel nostro paese.
Come si suol dire la «carne al fuoco» è stata molta e la cottura, probabilmente, non è ancora al punto giusto, e si dovrà migliorare anche perché alcuni temi meritano senz’altro ulteriori elaborazioni. A questoriguardo riteniamo che comunque il materiale elaborato e presentato sia utile non solo per una lettura immediata dei fenomeni, ma anche per successivi approfondimenti e indagini da parte di altre istituzioni, di studiosi, di enti di studio e ricerca.
La terza edizione di «Gli immobili in Italia» si articola in sei capitoli. Il primo è dedicato all’analisi degli utilizzi degli immobili. Il secondo capitolo riguarda invece la misurazione della ricchezza delle abitazioni e l’analisi della sua distribuzione tra i proprietari e del grado di concentrazione e di disuguaglianza, con un approfondimento anche sotto il profilo del trattamento dei dati e dei criteri metodologici adottati. Il terzo capitolo si concentra sull’analisi territoriale della ricchezza del patrimonio abitativo e contiene anche un focus sui comuni turistici. Il quarto capitolo è dedicato alla distribuzione della proprietà e del reddito dei proprietari. Il quinto capitolo è dedicato infine alle locazioni immobiliari, con un’analisi del profilo dei locatori, dei conduttori, nonché del rapporto tra i canoni di locazione e la rendita imputata agli immobili in affitto. Infine, nel sesto capitolo sono contenute le note metodologiche relative ai criteri di estrazione, trattamento ed elaborazione dei dati utilizzati nel volume.
Pur trattandosi anche questa volta di un lavoro largamente condiviso, si ritiene comunque doveroso render conto che il capitolo 1 e 3 sono stati redatti dall’Agenzia del Territorio. I capitoli 4 e 5 sono stati redatti dal Dipartimento delle Finanze. Il capitolo 2 è stato redatto dai coordinatori del volume. Il capitolo 6 è stato curato dalla SOGEI, come il complesso delle estrazioni dati e delle elaborazioni richieste.