Editoriale - Banche dati e analisi spaziali, mecato immobiliare, dismissione dei beni pubblici e best practices

Con questo numero, Territorio Italia, in modo coerente con la sua linea editoriale, continua ad approfondire i temi del trattamento delle banche dati di natura differente e di dimensioni sempre maggiori in stretto rapporto con le potenzialità delle analisi spaziali, affronta ancora i problemi del mercato immobiliare, apre alla dismissione dei beni pubblici e, infine, riporta l’importante esempio del progetto “Mude Piemonte” come best practice. 

Sono, infatti, sempre più pressanti le necessità di una conoscenza strutturata in grado di sostenere i processi di razionalizzazione della pubblica amministrazione, oltre che le diversificate domande inerenti il governo e la gestione del territorio. Questo numero della Rivista, inoltre, intende aprire alle questioni che sono oggi di rilevante attualità per l’Italia, aperte dal recente Decreto Salva Italia e dall’avvio della Riforma catastale, di recente prospettata dal Governo.

Vidoli e Mazziotta trattano della disaggregazione di dati territoriali sintetici in relazione alle analisi spaziali. In particolare, verificano la possibilità d’impiegare dati aggregati di macro aree nello spiegare fenomeni territoriali a scale più circoscritte, applicando l’approccio Chow-Lin agli indicatori di dotazione infrastrutturale. L’applicazione utilizza le fonti statistiche ufficiali e nello specifico i dati Istat; verifica il grado di approssimazione tra i dati effettivi e i dati stimati passando dalla scala regionale a quella provinciale; prospetta, come risultato, che la distribuzione territoriale delle infrastrutture non è coerente con i fattori “teorici” ritenuti esplicativi della loro generazione a livello provinciale. L’approccio utilizzato presenta indubbie potenzialità applicative: potrebbe, ad esempio, supportare anche le analisi spaziali del mercato immobiliare, consentendo di circoscriverle a scale inferiori, per le quali spesso non si dispone di dati sufficientemente disaggregati.

Barzilay con Schnell e Portnov sperimentano l’utilizzo del Metodo Delphi, generalmente usato come tecnica di aiuto nei processi decisionali, a supporto delle stime immobiliari, nel solo caso in cui – è opportuno rimarcare – si sia in presenza di piccole comunità, poche compravendite e mercati in via di sviluppo. Gli autori, al di là dei risultati cui pervengono, introducono la questione molto dibattuta e irrisolta delle stime immobiliari in presenza di informazioni di mercato insufficienti per quantità e qualità. Considerato l’elevato livello di differenziazione dei beni immobiliari, per caratteristiche fisico-edilizie e posizionali, è molto spesso difficile costituire campioni omogenei di dati da utilizzare per la comparazione. Occorre richiamare che gli standard internazionali, in simili condizioni, rinviano all’uso del Market Comparison Approach (MCA). Il contributo degli autori, del tutto originale, è utile a delineare l’interesse della Rivista nel lanciare come focus di discussione il tema delle stime immobiliari nel caso dei mercati poco dinamici, anche a partire dall’evoluzione registratasi in campo estimativo. Su due casi studio - Caesarea e Haifa - gli autori utilizzano il Metodo Delphi, ricorrendo a gruppi di esperti di valutatori, e pervengono a risultati molto vicini a quelli ottenuti applicando il metodo dei prezzi edonici, mettendo in luce la capacità del DM di raccogliere e strutturare la conoscenza.

Barbaccia con Ghiraldo e Festa verificano la questione tanto dibattuta, a livello analitico e teorico, dell’articolazione dei mercati immobiliari in micro mercati territoriali, anche loro partendo dal caso dei mercati poco dinamici. È, infatti, riconosciuto che la componente spaziale ha un’incidenza molto elevata nella formazione dei prezzi e nelle scelte dei compratori. Nello specifico, gli autori affrontano sul piano metodologico e degli strumenti statistici le problematiche connesse alla loro identificazione. Il tema da loro trattato è quanto mai attuale e può avere ricadute anche nella prospettiva introdotta dal Governo italiano di riformare il sistema catastale. Si deve in proposito rammentare che l’Agenzia del Territorio aveva già individuato ai fini della revisione dei valori di mercato e reddituali del catasto, una metodologia che utilizzava le regressioni non lineari operando sui sottomercati, ossia ponendo alla base del processo l’identificazione delle cosiddette “microzone comunali”. In realtà, gli autori operano considerando la scala territoriale più vasta: considerano gli stessi comuni come sotto mercati, con l’intento di aggregarli in raggruppamenti quanto più omogenei in funzione dei fattori da loro individuati come discriminanti nell’evoluzione dei prezzi. A livello sperimentale, applicano la Cluster Analysis a 47 Comuni della Provincia di Modena e per validarne la partizione utilizzano una tecnica fuzzy, applicandola alla stessa matrice dei dati utilizzati. La metodologia prospettata può essere considerata utile in tutti in quei casi in cui sussistano scarse informazioni di mercato e quindi si debba operare per aggregazioni alla scala territoriale più vasta, con evidenti e necessari approfondimenti della prospettiva aperta.

Coscia e Pano affrontano la questione tanto dibattuta della gestione e valorizzazione dell’ingente patrimonio pubblico posseduto dall’Italia, un patrimonio che - stimato “approssimativamente” in 1700 miliardi di euro da simulazioni del 2006 - avrebbe potuto generare un’entrata annua pari alla manovra finanziaria di quell’anno, anche solo con un rendimento del 2%. A partire dal Decreto Salva Italia del 2011 e dall’analisi delle questioni sollevate dai più recenti provvedimenti legislativi, gli autori affrontano il nodo della gestione e valorizzazione del patrimonio pubblico, riconsiderando l’apporto dell’estimo e della valutazione economica degli investimenti, consapevoli dei riflessi negativi prodotti dallo squilibrio realizzatosi tra finanza e economia reale. L’alienazione della Cavallerizza Reale della Città di Torino - un complesso di elevato valore storico-architettonico - può essere considerata particolarmente esplicativa dell’interagire di benefici sociali e utilità finanziarie e del loro ricomporsi nel progetto d’uso in un corretto equilibrio e delle potenziali ricadute di tali operazioni, se in stretta sinergia con le politiche cittadine di riprogettazione e pianificazione dell’impianto di alcuni ambiti urbani. Il caso studio, ripercorso in tutte le sue fasi, pur riconoscendo una particolare sensibilità all’amministrazione comunale, mette tuttavia in luce come di fatto la vendita all’asta sia avvenuta senza considerare appieno la “mise en valeur” della Cavallerizza, ossia senza individuare analiticamente il ventaglio di scenari funzionali alternativi evidenziati dall’approccio anglosassone dell’highest and best use, anche se reinterpretato in rapporto alla unicità del bene e del contesto da valorizzare e con l’apporto specifico dato dal progetto d’uso e di restauro. Il tema della gestione e valorizzazione del patrimonio pubblico è dunque di particolare attualità, tanto più in presenza di una congiuntura negativa del mercato immobiliare, che non può essere adottata come pretesto per la svendita di beni di grande interesse per la collettività, tanto che si dovrebbe innescare una vera e propria riflessione anche teorica sui termini stessi di valore e prezzo di mercato.

A partire dalle potenzialità sempre maggiori date dall’ICT alla conoscenza, soprattutto nel caso delle informazioni degli archivi digitali, Condotta e Borga riportano l’attenzione sulle potenzialità offerte dalle nuove tecnologie anche nel gestire e nell’utilizzare le informazioni non solo digitali inerenti la città. In particolare, le potenzialità, considerata la specificità dell’architettura e della città, sono individuate, da una parte, nell’uso di tassonomie semiotiche per indicizzare gli archivi digitali allo scopo di renderli più efficaci anche sul piano educativo (progetto MACE) e, dall’altra, nell’impiego delle tecnologie ICT (City Model e City Sensing) per realizzare modelli digitali della realtà sempre con l’obiettivo di aumentarne la comprensione e la percezione. Come scrivono gli autori, per “stimolare una possibile attività congiunta tra Istituzioni e utenti di Internet verso la creazione di una nuova risorsa di conoscenza condivisa, strutturata, semanticamente correlata e basata su un substrato di informazioni che rappresenta, in modo virtuale, l’ambiente fisico reale”.

Sempre a questo filone di analisi, si può collegare il lavoro di Roccasalva, che affronta invece la questione dell’enorme quantità di informazioni generate dal crescente utilizzo del Web (big data), dei software liberi e dei social network, come conseguenza dei processi di innovazione che hanno coinvolto il settore dell’ICT. L’autore considera le potenzialità di crescita dei dati informativi e le prospettive sia sul piano economico-imprenditoriale, tenuto conto delle diverse categorie di utenti-consumatori, sia sul piano economico-sociale, prefigurando scenari alternativi di utilizzo dei DB pubblici, di cui coglie criticità e opportunità. L’autore illustra gli strumenti e le tecniche più diffuse di visualizzazione dei dati complessi, di analisi interattiva e veloce di grandi quantità di dati e, infine, di comunicazione. Tra gli strumenti informatici considera pertanto Open Explorer, come quello più completo in grado di garantire la “visualizzazione scientifica multilivello”, una condizione questa necessaria proprio quando si vogliano sfruttare i dati informativi locali favorendo le analisi multidisciplinari in grado di spiegare i fenomeni anche nelle loro manifestazioni territoriali. In particolare, l’autore presenta il caso studio costituito dalle potenzialità di utilizzo di strumenti informatici evoluti in un nascente ente di servizi pubblici aggregati: l’Unione dei Comuni Nord-Est Torino (Unione NET).

Il saggio conclusivo di Mandrile sul progetto “Il MUDE Piemonte – Modello Unico Digitale per l’Edilizia” ricopre per la Rivista un’importanza particolare. Rappresenta, infatti, un’esperienza concreta di come l’integrazione tra le banche dati edilizie e immobiliari (prime tra tutti quelle comunali e catastali) insieme alle potenzialità date dalle tecnologie dell’informazione e della comunicazione possano consentire la reingegnerizzazione dei processi amministrativi. Il sottotitolo “un progetto organizzativo” mette bene in evidenza come la semplificazione del rapporto tra cittadini e pubbliche amministrazioni, avviato in ben 135 Comuni, abbia come presupposto la collaborazione di tutti i livelli di governo del territorio regionale e il coinvolgimento di tutti gli attori del processo gestiti da un’infrastruttura di cooperazione applicativa (Agenzia del Territorio, Regione, Provincie, Comuni, Soprintendenza, Asl, professionisti e cittadini). Il sistema “Mude Piemonte” nasce, infatti, come un progetto di semplificazione amministrativa basato sull’informatizzazione dei procedimenti autorizzativi per l’edilizia privata dei comuni ed è concepito come un vero e proprio sistema informativo per il monitoraggio delle trasformazioni edilizie e territoriali, in grado di essere utilizzato anche ai fini del governo e gestione del territorio. Occorre mettere in evidenza come proprio la collaborazione tra Enti e Ordini Professionali abbia portato a realizzare un vero e proprio percorso formativo Mude Piemonte, che rientra sempre più nella logica della formazione permanente.

Rocco Curto