Atti e contratti di locazione

5.1 - Registra un contratto di locazione

Prima registrazione

Per registrare un contratto di locazione o affitto di immobili è disponibile il servizio web “Contratti di locazione – RLI”, in area riservata, tramite il quale puoi anche pagare le imposte di bollo e di registro ed esercitare l’opzione per la cedolare secca.

La registrazione del contratto deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore. Non c’è obbligo di registrazione per i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso affittuario (conduttore).

Dopo l’accesso all’area riservata, devi scrivere “locazione” nel campo “Cerca il servizio” poi clicca su “contratti di locazione”.

Per registrare il contratto devi selezionare l’opzione “Prima registrazione” e poi seguire le istruzioni: la procedura è semplice e ti guida schermata dopo schermata. In ogni caso puoi consultare la guida operativa on line.

Tieni a portata di mano tutti i dati indispensabili, cioè quelli sulle persone contraenti e quelli relativi all’immobile, che sono contenuti nel contratto che vuoi registrare.

Adempimenti successivi

Dopo la registrazione del contratto di locazione, puoi avere la necessità di comunicare eventi successivi. Il servizio ti consente di effettuare anche tutti gli altri adempimenti connessi a:

  • versamenti per l’annualità successiva (nei contratti di locazione pluriennale, se hai scelto di pagare l’imposta di registro di anno in anno, fino alla scadenza)
  • proroga (per il prolungamento della durata del contratto)
  • cessione (per la sostituzione del locatore o del conduttore del contratto con un nuovo soggetto)
  • subentro (nei casi di cessione del contratto che avviene per legge, per esempio, quando a seguito della vendita dell’immobile il compratore subentra nel contratto come locatore)
  • risoluzione (se il contratto si interrompe prima della scadenza)
  • rinegoziazione del canone di locazione (quando le parti decidono, di comune accordo, di modificare l’importo del canone).

In questi casi, una volta entrato nel servizio, seleziona l’opzione “Adempimenti successivi” e segui le istruzioni. È disponibile anche una guida operativa on line che ti aiuta a effettuare la comunicazione dell’evento.

In via residuale, se non hai le credenziali per accedere all’area riservata (SPID, CIE o CNS), puoi registrare il contratto prenotando un appuntamento in presenza presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia con le modalità descritte al paragrafo 2.4 (Prenota un appuntamento). Puoi comunicare gli adempimenti successivi rivolgendoti all’ufficio in cui hai registrato il contratto. L’informazione dell’ufficio competente è disponibile nella ricevuta di registrazione.

Per registrare un contratto di locazione devi portare in ufficio:

  • almeno due originali del contratto o, in alternativa, un originale e una copia, della quale l’ufficio attesterà la conformità all’originale
  • il modello RLI compilato e firmato
  • marche da bollo (contrassegni telematici), con data non successiva a quella della stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe
  • la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuato con il Modello F24 Elementi identificativi (poiché dal momento del pagamento a quello della sua visualizzazione può intercorrere qualche giorno, è consigliabile portare con sé la quietanza). Puoi trovare tutte le informazioni sull’importo da versare nella pagina “Quanto si paga” del sito dell’Agenzia.

In alternativa, puoi versare le imposte di bollo e di registro - escluso il caso di opzione per la cedolare secca - richiedendo l’addebito sul tuo conto corrente, utilizzando il modello per la richiesta di addebito su conto corrente bancario o postale.

Il link dove prelevare il modello per la registrazione (da compilare e portare in ufficio):

5.2 - Registra un contratto di comodato o un preliminare di compravendita

Per registrare alcuni atti privati, puoi utilizzare il servizio on line RAP (registrazione atti privati). Il servizio può essere utilizzato per registrare i contratti di comodato e i preliminari di compravendita.

Il servizio è disponibile nell’area riservata del sito dell’Agenzia, basta scrivere “atti” nel campo “Cerca il servizio”.

Dopo aver inserito tutte le informazioni necessarie (tipologia di contratto, dati delle parti e dei beni immobili oggetto del contratto), la procedura calcola le imposte (registro e/o bollo) e ti permette di versarle contestualmente tramite addebito sul tuo conto corrente.

L’atto da registrare va allegato e deve essere redatto in modo che gli elementi essenziali siano leggibili tramite procedure automatizzate (non deve, quindi, essere scritto a mano ma, per esempio, in formato elettronico).

Puoi allegare all’atto da registrare, inoltre, in un unico file comprensivo di atto e allegati, eventuali documenti richiamati nello stesso (per esempio, scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni).

In via residuale, se non hai le credenziali per accedere all’area riservata (SPID, CIE o CNS) puoi registrare l’atto, sottoscritto con firma autografa, prenotando un appuntamento in presenza presso un qualunque ufficio dell’Agenzia, con le modalità descritte al paragrafo 2.4 (Prenota un appuntamento).

Per registrare l’atto privato devi portare in ufficio:

  • almeno due originali del contratto o, in alternativa, un originale e una copia, della quale l’ufficio attesterà la conformità all’originale
  • il modello RAP, compilato e firmato, disponibile sul sito (“Modello Rap – Registrazione di atto privato - pdf”)
  • marche da bollo (contrassegni telematici), con data non successiva a quella della stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare. L’importo del bollo deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe
  • la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuato con il Modello F24 ordinario (poiché dal momento del pagamento a quello della sua visualizzazione può intercorrere qualche giorno, è consigliabile portare con sé la quietanza).

In alternativa, puoi versare le imposte di bollo e di registro richiedendo l’addebito sul tuo conto corrente, utilizzando il modello per la richiesta di addebito su conto corrente bancario o postale.

5.3 - Registra le altre tipologie di atti

ATTI SOTTOSCRITTI CON FIRMA DIGITALE

Se vuoi registrare un atto firmato digitalmente, diverso da quelli descritti nei paragrafi precedenti, puoi utilizzare il servizio web “Consegna documenti e istanze”, disponibile nell’area riservata del sito dell’Agenzia e descritto al paragrafo 2.3.

L’invio degli atti firmati digitalmente con le modalità previste dal Codice dell’amministrazione digitale (decreto legislativo n. 82/2005) semplifica la trattazione, consentendo all’ufficio di completarla a distanza.

In via residuale, se non hai le credenziali per accedere all’area riservata (SPID, CIE o CNS) puoi inviare l’atto via PEC. In caso di un atto privato, puoi inviarlo a un qualsiasi ufficio dell’Agenzia, se si tratta di un atto redatto da un pubblico ufficiale (diverso dal notaio, che invece utilizza uno specifico canale telematico) devi trasmetterlo all’ufficio territorialmente competente.

La tua richiesta di registrazione deve contenere:

  • l’atto da registrare (firmato digitalmente da tutte le parti coinvolte)
  • il modello 69 (compilato e firmato digitalmente dal richiedente); in alternativa, è accettata anche la scansione del modello 69 con firma autografa del richiedente, insieme alla scansione di un suo documento di identità
  • eventuali allegati all’atto da registrare.

Poiché dal momento del pagamento a quello della visualizzazione dello stesso può intercorrere qualche giorno, è consigliabile portare con sé la quietanza del pagamento effettuato.

Puoi pagare l’imposta di bollo sull’atto da registrare tramite modello F24 (per le modalità di pagamento vedi il paragrafo 7.1). Non è necessario che l’atto firmato digitalmente e già inviato, sia poi consegnato all’ufficio in altro modo (tramite CD, DVD o altro supporto), né che venga stampato, trattandosi di un originale.

Riceverai dall’ufficio il riscontro dell’avvenuta registrazione dell’atto o l’invito a integrare o regolarizzare la documentazione che hai presentato, nel caso la stessa non fosse completa o conforme ai requisiti richiesti.

ATTI SOTTOSCRITTI CON FIRMA AUTOGRAFA

Se hai bisogno di richiedere la registrazione di atti privati, diversi da quelli descritti nei paragrafi precedenti e non firmati digitalmente, devi recarti in un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle entrate, prenotando un appuntamento con le modalità descritte al paragrafo 2.4 (Prenota un appuntamento).

Per la registrazione devi presentare la seguente documentazione:

  • almeno due originali del contratto o, in alternativa, un originale e una copia, della quale l’ufficio attesterà la conformità all’originale
  • la richiesta di registrazione, cioè il modello 69 compilato e firmato
  • se vuoi registrare più atti, devi predisporre un elenco, utilizzando il “modello RR”, in cui devi indicare gli atti da registrare
  • marche da bollo (contrassegni telematici), con data non successiva a quella della stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe
  • la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuato con Modello F24 ordinario (poiché dal momento del pagamento a quello della sua visualizzazione può intercorrere qualche giorno, è consigliabile portare con sé la quietanza).

In alternativa, puoi versare le imposte di bollo e di registro richiedendo l’addebito sul tuo conto corrente, utilizzando il modello per la richiesta di addebito su conto corrente bancario o postale.

5.4 - Cosa fare se ricevi un avviso di liquidazione

L’avviso di liquidazione è l’atto con cui l’Agenzia delle entrate richiede il pagamento dell’importo dovuto per l’imposta di registro e gli altri tributi indiretti.

L’emissione dell’avviso dipende da alcuni eventi. Tra questi, i più comuni sono:

  • omesso, tardivo o parziale versamento dell’imposta di registro dovuta sui contratti di locazione o sugli altri atti sottoposti a registrazione
  • imposta di registro dovuta per la registrazione degli atti giudiziari
  • imposta di successione dovuta sulle dichiarazioni di successione.

Se hai ricevuto un avviso di liquidazione puoi, in alternativa:

  • pagare l’importo indicato entro 60 giorni dalla notifica dell’atto, mediante modello F24 (per le modalità di pagamento vedi il paragrafo 7.1). Gli avvisi contengono il fac simile del modello F24 con gli importi e i codici tributo da utilizzare
  • chiederne il riesame in autotutela, se lo ritieni errato, anche parzialmente. Devi inviare la richiesta di riesame all’ufficio che ha emesso l’atto (è indicato nell’intestazione dell’avviso di liquidazione); puoi scriverla in carta semplice, deve essere sottoscritta e contenere le ragioni per cui stai chiedendo la rettifica, totale o parziale, dell’atto e l’eventuale documentazione a supporto della richiesta.

Come si presenta l’istanza di riesame

Se si tratta di un avviso di liquidazione per l’imposta di registro sui contratti di locazione per un’annualità successiva alla prima, puoi utilizzare il servizio di assistenza telematica “CIVIS”, disponibile nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle entrate.

Basta scrivere “CIVIS” nel campo “Cerca il servizio”; entrato nel servizio, seleziona “Istanze autotutela locazioni”.

Come funziona il servizio:

  • Ricerca dell’avviso di liquidazione per il quale stai chiedendo assistenza: devi inserire alcuni dati, tra cui il codice fiscale e il codice identificativo dell’atto che hai ricevuto.
  • Motivo, seleziona il motivo per cui chiedi assistenza, tra quelli indicati nel menu a tendina. Per esempio, “l’imposta è stata già pagata”, “il contratto è in cedolare secca”; compila il modulo con i dati richiesti, in base al motivo selezionato.
  • Invio della richiesta e ricezione del protocollo di accettazione.

In ogni momento puoi consultare lo stato della lavorazione. Inoltre, è disponibile una guida on line che descrive tutti i passaggi da compiere.

Per casi diversi dai contratti di locazione, puoi utilizzare il servizio “Consegna documenti e istanze” (paragrafo 2.3), disponibile anch’esso nell’area riservata, nella sezione “Suggerimenti” della home page.

Dopo essere entrato nel servizio, seleziona la categoria “Istanze di autotutela” e poi, nel menu a tendina, la voce corrispondente al tipo di avviso di liquidazione che hai ricevuto. Ricorda che l’istanza va inviata all’Ufficio che ha emesso l’atto.

In via residuale, puoi prenotare un appuntamento presso l’ufficio che ha emesso l’atto, con le modalità descritte al paragrafo 2.4 (Prenota un appuntamento), specificando nella sezione “Informazioni per l’appuntamento”, nel campo libero (massimo 400 caratteri) gli estremi dell’avviso di liquidazione, la motivazione dell’appuntamento, i recapiti per eventuali contatti da parte dell’ufficio.

5.5 - Vuoi sapere quanto si paga per registrare un atto giudiziario?

Gli atti giudiziari vengono inviati per la registrazione dalle Cancellerie dei tribunali agli uffici dell’Agenzia.

Gli uffici, ricevuti gli atti da registrare, determinano l’importo della tassazione. Al pagamento delle imposte dovute sono obbligate, solidalmente, le parti del procedimento giudiziario.

Per sapere quale è l’importo, le parti o i loro difensori possono utilizzare il servizio on line, ad accesso libero, disponibile sul sito dell'Agenzia “Calcolo degli importi per la tassazione degli atti giudiziari”, seguendo il percorso Cittadini>Pagamenti e rimborsi.

Il servizio ti consente, inoltre, di stampare il modello di versamento F24 per effettuare il pagamento necessario alla registrazione dell’atto (per le modalità di pagamento vedi il paragrafo 7.1).

In alternativa, le parti, o i loro difensori, possono venire a conoscenza della liquidazione degli atti giudiziari chiedendo assistenza al competente Ufficio territoriale.

Solo dopo il pagamento di quanto dovuto l’Ufficio provvede a registrare l’atto e a restituirlo alla cancelleria del Tribunale. In mancanza del pagamento, l’Ufficio notifica alle parti un avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, richiedendo il versamento entro 60 giorni.