Altre regole sulla detrazione

La detrazione spetta ai soggetti che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento in base a un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.

Si tratta, in particolare, del proprietario, del nudo proprietario o del titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), del detentore dell’immobile in base a un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario, nonché dei familiari del possessore o detentore dell’immobile.

I titolari di reddito d’impresa o professionale rientrano tra i beneficiari nella sola ipotesi di partecipazione alle spese per interventi trainanti effettuati dal condominio sulle parti comuni.

Per gli interventi realizzati su edifici unifamiliari, sulle unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari, funzionalmente indipendenti e che dispongono di uno o più accessi autonomi dall’esterno, o su unità immobiliari site in edifici in condominio o in edifici composti da due a quattro unità distintamente accatastate possedute da un unico proprietario o in comproprietà, il Superbonus spetta per le spese sostenute dalle persone fisiche per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari. Tale limitazione non vale per le spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio, nonché per gli interventi antisismici.

Indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono, in linea con la prassi in materia, per l’applicazione dell’aliquota corretta occorre fare riferimento:

• alla data dell’effettivo pagamento (criterio di cassa) per le persone fisiche, gli esercenti arti e professioni e gli enti non commerciali
• alla data di ultimazione della prestazione, indipendentemente dalla data dei pagamenti, per le imprese individuali, le società e gli enti commerciali (criterio di competenza).

In ogni caso, come tutte le detrazioni d’imposta, l’agevolazione è ammessa entro il limite che trova capienza nell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi. In sostanza, la quota annuale della detrazione che non trova capienza nell’imposta lorda di ciascun anno, non può essere utilizzata in diminuzione dell’imposta lorda dei periodi d’imposta successivi, né essere chiesta a rimborso.
Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi ammessi al Superbonus e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione della detrazione o per un contributo sotto forma di sconto in fattura del corrispettivo dovuto, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità descritte precedentemente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

L'Iva non detraibile, anche parzialmente (articoli 19, 19-bis, 19-bis.1 e 36-bis del Dpr n. 633/1972), dovuta sulle spese relative agli interventi agevolati, si considera nel calcolo dell’ammontare complessivo ammesso al beneficio, indipendentemente dalla modalità di rilevazione contabile adottata dal contribuente.

Interventi su immobili di Onlus, Organizzazioni di volontariato e Aps

Per le Organizzazioni non lucrative di utilità sociale (Onlus), le Organizzazioni di volontariato e le Associazioni di promozione sociale (Aps) che:

• svolgono attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscono alcun compenso o indennità di carica
• sono in possesso (a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito) di immobili che rientrano nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4

il limite di spesa ammesso alle detrazioni, previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi di incremento dell’efficienza energetica, di miglioramento o adeguamento antisismico e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal rapporto immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle entrate (OMI).