Le regole per gli intermediari

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve, come definito nel precedente capitolo.

Inoltre, se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la somma incassata.

In sintesi, gli intermediari devono:

• comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite
• operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21%, da effettuarsi a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni e corrispettivi, ed effettuare il relativo versamento
• rilasciare la certificazione (ai sensi del Dpr 322/1998 – articolo 4).

La certificazione ai locatori

Gli intermediari devono inoltre certificare al locatore l’ammontare delle ritenute operate (articolo 4 del Dpr 322/1998). Mediante la certificazione, i soggetti che operano la ritenuta assolvono anche l’obbligo di comunicazione dei dati.

La ritenuta sulla somma incassata

Come già detto, tutti gli intermediari, residenti o non in Italia, quando intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi, hanno l’obbligo di operare e versare una ritenuta a titolo di acconto del 21% sull’ammontare dei canoni o dei corrispettivi lordi dovuti per la locazione e indicati nel contratto.

La ritenuta viene effettuata dall’intermediario al momento del pagamento al beneficiario della somma richiesta per l’affitto.

Se il pagamento avviene con assegno bancario intestato al locatore, l’intermediario, non avendo la materiale disponibilità delle risorse finanziarie su cui operare la ritenuta, non è tenuto a tale adempimento anche quando l’assegno è consegnato al locatore per il suo tramite.

L’aliquota del 21% va applicata sull’intero importo che il conduttore è tenuto a versare al locatore, inclusa, se prevista, la provvigione dovuta dallo stesso locatore all’intermediario e senza l’abbattimento forfettario del 5% che si applica nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.

Se la provvigione non è compresa nel corrispettivo della locazione, ma viene addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore o al locatore (e quest’ultimo non la riaddebita al conduttore), non viene assoggettata a ritenuta.

Non rientrano nel corrispettivo lordo del contratto, sul quale si applica la ritenuta, eventuali somme richieste dal locatore a titolo di deposito cauzionale o penale.

Quando il pagamento avviene con carte di credito, di debito o prepagate, le banche, gli istituti di pagamento, gli istituti di moneta elettronica, Poste Spa e le società che offrono servizi di pagamento digitale e di trasferimento di denaro via internet non devono effettuare la ritenuta. Essi, infatti, intervengono in qualità di prestatori di servizi di pagamento e non di intermediari nella stipula dei contratti.

Nel caso in cui l’immobile appartiene a più proprietari ma solo uno di loro ha stipulato il contratto di locazione, la ritenuta va operata e certificata solo nei confronti di quest’ultimo.

Conseguentemente, visto che il reddito derivante dai contratti di locazione è imputato pro-quota a ciascun proprietario, sarà il soggetto intestatario del contratto a indicare la ritenuta subita nella sua dichiarazione dei redditi.

In caso di recesso dal contratto, se la ritenuta è già stata operata, versata e certificata dall’intermediario, è recuperata dal locatore in sede di dichiarazione dei redditi o chiesta a rimborso. Se la disdetta del contratto è antecedente alla certificazione della ritenuta, invece, potrà essere restituita al locatore e recuperata dall’intermediario in compensazione.

Per evitare ulteriori adempimenti a carico degli “intermediari” che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, la legge di bilancio 2024 ha previsto che la ritenuta sia mantenuta nella misura del 21% e operata sempre a titolo d’acconto, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario.

Pertanto, entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi il contribuente è tenuto, per ciascun periodo d’imposta, a determinare l’imposta dovuta (ordinaria o sostitutiva) e a versare l’eventuale saldo, determinato previo scomputo delle ritenute d’acconto subite.

I dati dell’imposta dovuta, delle ritenute subite e dell’imposta a saldo sono indicati nella dichiarazione dei redditi.

La comunicazione dei dati e l’effettuazione della ritenuta sono a carico dell’intermediario al quale il locatore ha affidato l’incarico, anche quando lo stesso intermediario si avvale, a sua volta, di altri intermediari.

Per esempio, l’agente immobiliare che ha ricevuto dal proprietario dell’immobile l’incarico di locarlo è tenuto a comunicare i dati del contratto ed effettuare la ritenuta, anche se inserisce l’offerta di locazione su una piattaforma online.

Infatti, in questa situazione, la piattaforma rende la prestazione di mediazione all’agente e non al proprietario dell’immobile. Il ricorso alla piattaforma online è, in pratica, un modo di esercitare l’attività di intermediazione nei confronti del locatore.

Sarà cura dell’agente, in questo caso, informare il gestore della piattaforma della veste in cui opera, in modo da non fargli operare la ritenuta sul canone e comunicare i dati del contratto concluso.

Le modalità con le quali gli intermediari devono assolvere gli adempimenti di comunicazione e conservazione dei dati, nonché di versamento, certificazione e dichiarazione delle ritenute operate sono state individuate dal provvedimento dell’Agenzia delle entrate del 12 luglio 2017 (come successivamente modificato e integrato).

Il provvedimento prevede, inoltre, che questi adempimenti siano effettuati in base alle informazioni e ai dati forniti dai locatori o beneficiari del pagamento, cioè dalle persone che mettono a disposizione l’immobile. Su di loro ricadono le responsabilità nel caso abbiano fornito indicazioni non veritiere.

Gli intermediari possono, tuttavia, tener conto anche di altre informazioni in loro possesso, rilevanti ai fini fiscali.

Per esempio, possono non effettuare gli adempimenti, ritenendo che la locazione sia riconducibile all’esercizio di una attività d’impresa, quando il locatore ha comunicato loro il numero di partita Iva per la compilazione della fattura relativa alla prestazione di intermediazione.

Vediamo, nei paragrafi successivi, tutti gli adempimenti che il decreto n. 50/2017 ha previsto per gli intermediari.

I soggetti coinvolti

A essere interessati sono coloro i quali esercitano in forma professionale, anche se non esclusiva, attività di intermediazione immobiliare e che intervengono nella stipula dei contratti di locazione breve, sia tramite i canali tradizionali che attraverso la gestione di portali on line.

Si tratta, in pratica, degli operatori che mettono in contatto persone in cerca di un alloggio con chi dispone di un immobile da affittare per periodi brevi.

È irrilevante la forma giuridica del soggetto che svolge l’attività di intermediazione. Questa, infatti, può essere esercitata sia in forma individuale che in forma associata.

Intermediari non residenti

Le regole per i soggetti non residenti sono le seguenti:

• i soggetti non residenti (residenti UE ed extra-UE), che hanno una stabile organizzazione in Italia, devono adempiere agli stessi obblighi di quelli residenti, attraverso tale stabile organizzazione
• i soggetti residenti in uno Stato membro dell’Unione europea, riconosciuti privi di una stabile organizzazione in Italia, possono adempiere direttamente agli obblighi o nominare, quale responsabile d’imposta, un rappresentante fiscale in Italia.
• i soggetti residenti al di fuori dell’Unione europea, con una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione, assolvono agli adempimenti previsti tramite detta stabile organizzazione; in mancanza del riconoscimento di una stabile organizzazione nell’Unione europea, tali soggetti, in qualità di responsabili d’imposta, assolvono agli adempimenti nominando un rappresentante fiscale (individuandolo tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del Dpr n. 600/1973).

Per i soggetti residenti al di fuori dell’Unione europea, riconosciuti privi di una stabile organizzazione nell’Unione europea, qualora non ottemperino alla nomina del rappresentante fiscale, opera la disposizione che prevede una responsabilità solidale dei soggetti residenti nel territorio dello Stato che appartengono al loro stesso gruppo (disposizione contenuta nel terzo periodo del comma 5-bis dell’articolo 4 del decreto legge n. 50/2017).

La trasmissione dei dati

I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate:

• nome, cognome e codice fiscale del locatore
• durata del contratto
• indirizzo dell’immobile
• importo del corrispettivo lordo.

Non tutti gli intermediari che agevolano l’incontro tra domanda e offerta di abitazione sono tenuti alla trasmissione dei dati, ma solo quelli che, oltre a tale attività, danno un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo.

Per esempio, l’intermediario deve comunicare i dati del contratto se il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario stesso o aderendo all’offerta di locazione tramite una piattaforma online. Al contrario, se il locatore si avvale dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione ma il conduttore comunica direttamente al locatore l’accettazione della proposta, l’intermediario non è tenuto a comunicare i dati del contratto. In questa situazione, infatti, ha solo contribuito a mettere in contatto le parti, rimanendo estraneo alla fase di conclusione dell’accordo.

Come

I dati sono predisposti e trasmessi attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, secondo le specifiche tecniche pubblicate sul sito internet della stessa Agenzia.

Per i contratti relativi allo stesso immobile e stipulati dallo stesso locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata.

Quando

La comunicazione dei dati va effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.

In caso di recesso, gli intermediari non sono tenuti a trasmettere i dati del contratto. Se il recesso è avvenuto successivamente all’adempimento dell’obbligo di trasmissione, l’intermediario dovrà rettificare la comunicazione utilizzando le modalità informatiche predisposte dall’Agenzia delle Entrate.

Attenzione: Per l’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è prevista la sanzione indicata nell’articolo 11, comma 1, del decreto legislativo n. 471/1997: da 250 a 2.000 euro.
Tale sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione avviene entro i 15 giorni successivi alla scadenza, o quando, nello stesso termine, si effettua la trasmissione corretta dei dati.
Non è sanzionabile, invece, l’errata o incompleta comunicazione dei dati se causata dal comportamento del locatore.

Attenzione: Per la mancata applicazione della ritenuta da parte dell’intermediario è prevista la sanzione amministrativa indicata nell’art. 14 del decreto legislativo n. 471/97, fermo restando il ricorso all’istituto del ravvedimento operoso.

Quando e come si versa la ritenuta

La ritenuta deve essere versata con il modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata.

L’intermediario può effettuare un unico versamento cumulativo relativo all’importo delle ritenute operate in ciascun mese.

Con la risoluzione n. 88/E del 5 luglio 2017, l’Agenzia delle Entrate ha istituito il codice tributo “1919” da utilizzare per il versamento.

Il codice va riportato nella sezione “Erario” del modello F24, in corrispondenza della colonna “importi a debito versati” con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.” e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.

Esempio di compilazione del modello F24:

importo da versare: 300 euro

anno cui si riferisce la ritenuta: 2024

mese di riferimento: gennaio

Se la ritenuta è versata dal rappresentante fiscale, occorre osservare le seguenti indicazioni:

• nella sezione “Contribuente” del modello F24, nel campo “codice fiscale”, va indicato quello del soggetto rappresentato, intestatario della delega
• il campo “Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare” è valorizzato con il codice fiscale del rappresentante, intestatario del conto di addebito, unitamente all’indicazione nel campo “codice identificativo” del codice “72”.

Inoltre, con la stessa risoluzione sono stati indicati i codici da utilizzare per recuperare eventuali eccedenze di versamento. In particolare, deve essere utilizzato:

• il codice tributo “1628” - per recuperare in compensazione, mediante il modello F24, eventuali eccedenze di versamento delle ritenute dai successivi pagamenti di competenza del medesimo anno
• il codice tributo “6782” - per recuperare in compensazione eventuali eccedenze di versamento delle ritenute dai pagamenti di competenza dell’anno successivo.

La conservazione dei dati

Gli intermediari che sono intervenuti nella stipula del contratto e/o nell’incasso dei canoni o dei corrispettivi sono tenuti a conservare gli elementi posti a base delle informazioni da comunicare e dei dati relativi ai pagamenti o ai corrispettivi incassati per tutto il periodo previsto per la notifica di un avviso di accertamento (art. 43 del Dpr 600/1973).

In pratica, i dati vanno conservati fino al:

• 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione

31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata, nei casi di omessa presentazione o di presentazione di dichiarazione nulla.