5.3 - Quadro B - Redditi dei fabbricati

5.3 Quadro B Redditi dei fabbricati

Questo quadro deve essere compilato da tutti coloro che possiedono a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, fabbricati situati nel territorio dello Stato che sono o devono essere iscritti con attribuzione di rendita nel catasto edilizio urbano.
Si ricorda che tra gli altri diritti reali rientra, se effettivamente esercitato, il diritto di abitazione spettante, ad esempio, al coniuge superstite ai sensi dell’art. 540 del c.c. ed al coniuge separato, convenzionalmente (è esclusa la separazione di fatto) o per sentenza. Il diritto di abitazione si estende anche alle pertinenze della casa adibita ad abitazione principale.
In caso di usufrutto o altro diritto reale il titolare della sola “nuda proprietà” non deve dichiarare il fabbricato.
Questo quadro può essere compilato anche dai soci di società semplici e di società ad esse equiparate ai sensi dell’art. 5 del Tuir che producono reddito di fabbricati.

I soci di cooperative edilizie non a proprietà indivisa, assegnatari di alloggi anche se non ancora titolari di mutuo individuale, sono tenuti ad indicare nella propria dichiarazione il reddito relativo all’alloggio assegnato con verbale di assegnazione della cooperativa. Analogo obbligo vale per gli assegnatari di alloggio a riscatto o con patto di futura vendita da parte di Enti (es.: Iacp, ex Incis).
Non danno luogo a reddito dei fabbricati e non vanno, pertanto, dichiarati:

• le costruzioni rurali ad uso abitativo, appartenenti al possessore o all’affittuario dei terreni cui servono, effettivamente adibite agli usi agricoli. Le unità immobiliari che sulla base delle norme in vigore non hanno i requisiti per essere considerate rurali devono essere dichiarate utilizzando, in assenza di quella definitiva, la rendita presunta. Sono comunque considerate produttive di reddito dei fabbricati le unità immobiliari iscrivibili alle categorie ‘A/1’ e ‘A/8’ e quelle aventi caratteristiche di lusso; per ulteriori precisazioni vedere in Appendice la voce “Costruzioni rurali ”;
• le costruzioni strumentali alle attività agricole comprese quelle destinate alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli, alla custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione, nonché ai fabbricati destinati all’agriturismo. Per quanto riguarda le attività considerate agricole vedere in Appendice la voce “Attività agricole ”;
• le unità immobiliari, anche ad uso diverso da quello di abitazione, per le quali sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, limitatamente al periodo di validità del provvedimento, durante il quale l’unità immobiliare non deve essere comunque utilizzata;
• gli immobili completamente adibiti a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche, quando al possessore non deriva alcun reddito dall’utilizzazione dell’immobile per l’intero anno. Tale circostanza deve essere denunciata all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro tre mesi dalla data in cui ha avuto inizio;
• le unità immobiliari destinate esclusivamente all’esercizio del culto, nonché i monasteri di clausura, se non sono oggetto di locazione, e le loro pertinenze.

I soci di società semplici e di società ad esse equiparate ai sensi dell’art. 5 del Tuir che producono reddito di fabbricati, dopo aver compilato questa colonna, nella quale indicano il reddito imponibile e non la rendita catastale, devono indicare nella colonna 2 “Utilizzo” il codice 7, senza compilare le successive colonne.
Per i fabbricati non censiti o con rendita non più adeguata indicare la rendita catastale presunta.
Qualora le rendite dei fabbricati siano state aggiornate, indicare la nuova rendita.
In caso di immobili inagibili, vedere in Appendice la voce “Immobili inagibili ”.
Nella colonna 2 indicare, riportando i codici sottoelencati, i seguenti casi di utilizzo:

1 unità immobiliare utilizzata come abitazione principale;

2 unità immobiliare tenuta a disposizione per la quale si applica l’aumento di un terzo;

3 unità immobiliare locata in assenza di regime legale di determinazione del canone (libero mercato o “patti in deroga“);

4 unità immobiliare locata in regime legale di determinazione del canone (equo canone);

5 unità immobiliare costituente pertinenza dell’abitazione principale (box, cantina, ecc.) se iscritta in catasto con autonoma rendita;

7 unità immobiliare di società semplici o di società ad esse equiparate ai sensi dell’art. 5 del Tuir che producono redditi di fabbricati;

8 unità immobiliare sita in uno dei comuni ad alta densità abitativa e concessa in locazione a canone “convenzionale” (legge n. 431/98 art. 2, c. 3, e art. 5, c. 2) sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale;

Unità immobiliare concessa in locazione, successivamente al 13 settembre 2004, ai sensi dell’art. 2, commi 3 e 6 del D.L. n. 240 del 13 settembre 2004 convertito dalla legge n. 269 del 12 novembre 2004, a conduttori in condizioni di disagio abitativo conseguente a provvedimenti esecutivi di rilascio che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare ultrasessantacinquenni o handicappati gravi, e che si trovano nelle condizioni previste dall’art. 1 del sopracitato D.L. n. 240/2004.

In entrambi i casi, per usufruire della riduzione del 30 per cento del relativo reddito, che sarà operata dal soggetto che presta l’assistenza fiscale, è necessario compilare anche l’apposito riquadro “Dati necessari per usufruire delle agevolazioni previste per i contratti di locazione” (righi B11, B12 e B13);

9 unità immobiliare che non rientra nei precedenti casi;

10 unità immobiliare concessa in locazione, successivamente al 13 settembre 2004, ai sensi dell’art. 2, commi 4 e 5 del D.L. n. 240 del 13 settembre 2004 convertito dalla legge n. 269 del 12 novembre 2004, a conduttori in condizioni di disagio abitativo conseguente a provvedimenti esecutivi di rilascio che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare ultrasessantacinquenni o handicappati gravi, e che si trovano nelle condizioni previste dall’art. 1 del sopracitato D.L. n. 240/2004.
In tal caso, per usufruire della riduzione del 70 per cento del relativo reddito, che sarà operata dal soggetto che presta l’assistenza fiscale, è necessario compilare anche l’apposito riquadro “Dati necessari per usufruire delle agevolazioni previste per i contratti di locazione” (righi B11, B12 e B13).

Unità immobiliari utilizzate come abitazione principale
Si considera abitazione principale quella nella quale il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente.
Per l’abitazione principale compete la deduzione dal reddito complessivo fino all’ammontare della rendita catastale dell’unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze, rapportata alla quota di possesso e al periodo dell’anno durante il quale l’immobile (e relative pertinenze) è stato adibito ad abitazione principale. Tale deduzione sarà operata dal soggetto che presta l’assistenza fiscale.
La deduzione spetta anche quando l’unità immobiliare costituisce la dimora principale soltanto dei familiari del contribuente stesso, ivi residenti. È bene ricordare che la deduzione per l’abitazione principale compete per una sola unità immobiliare, per cui se il contribuente possiede due immobili, uno adibito a propria abitazione principale e l’altro utilizzato da un proprio familiare, la deduzione spetta esclusivamente per il reddito dell’immobile adibito ad abitazione principale del contribuente.
La deduzione per l’abitazione principale spetta anche nel caso in cui si trasferisce la propria dimora abituale a seguito di ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, purché l’unità immobiliare non risulti locata.
Sono considerate pertinenze, da indicare con il codice “5“, le unità immobiliari classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale (anche se non appartengono allo stesso fabbricato).

Per ulteriori informazioni vedere in Appendice le voci “Comuni ad alta densità abitativa” e “Locazione a soggetti in condizioni di disagio abitativo”

Unità immobiliari tenute a disposizione
Per unità immobiliari a disposizione (per le quali il soggetto che presta l’assistenza fiscale opererà la maggiorazione di un terzo della rendita catastale rivalutata del 5 per cento) si intendono le unità immobiliari adibite ad abitazione e possedute in aggiunta a quella utilizzata come abitazione principale. Per maggiori informazioni vedere in Appendice la voce “Unità immobiliari tenute a disposizione “.
Nella colonna 3 indicare il periodo di possesso espresso in giorni (365 per l’intero anno).
Il reddito dei fabbricati di nuova costruzione va dichiarato a partire dalla data in cui il fabbricato è divenuto atto all’uso cui è destinato o è stato comunque utilizzato dal possessore.
Nella colonna 4 indicare la quota di possesso espressa in percentuale (100 se per intero).

Fabbricati dati in locazione
Nella colonna 5 indicare l’85 per cento del canone di locazione (per i fabbricati siti nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano indicare il 75 per cento del canone) se l’unità immobiliare, o una parte di essa è data in locazione. L’ammontare del canone è quello risultante dal contratto di locazione (compresa l’eventuale rivalutazione automatica sulla base dell’indice Istat e la maggiorazione spettante in caso di sublocazione ed escluse le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili, se sono comprese nel canone) ed è relativo al periodo di possesso di colonna 3. In caso di comproprietà il canone va indicato per intero indipendentemente dalla quota di possesso.
L’ammontare del canone va considerato anche nell’ipotesi in cui il contratto di locazione sia stipulato da uno solo dei comproprietari o contitolari del diritto reale.
Se il contratto di locazione si riferisce, oltre che alla abitazione, anche alle sue pertinenze (box, cantina, ecc.) iscritte in catasto con autonoma rendita, indicare nella colonna 5 per ciascuna unità immobiliare la quota del canone ad essa relativa; quest’ultima va determinata ripartendo il canone stesso in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità immobiliare.
Si ricorda che i canoni derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti non devono essere dichiarati se entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi si è concluso il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. In tal caso la rendita catastale deve essere comunque assoggettata a tassazione.

Al riguardo vedere in Appendice la voce “Immobili inagibili” Per il calcolo vedere in Appendice la voce “Canone di locazione - Determinazione della quota proporzionale ”

Nella colonna 6 indicare, riportando i codici sottoelencati, i seguenti casi particolari:

1 fabbricati distrutti o inagibili a seguito degli eventi sismici ed altri eventi calamitosi, che per legge siano stati esclusi da imposizione (a condizione che sia stato rilasciato un certificato del Comune attestante la distruzione ovvero l’inagibilità del fabbricato);

3 unità immobiliare inagibile per la quale è stata chiesta la revisione della rendita;

4 unità immobiliare per la quale non sono stati percepiti i canoni di locazione, come risulta da provvedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.

Credito d’imposta per il riacquisto della prima casa
Il rigo B9 deve essere compilato dai soggetti che hanno maturato un credito d’imposta a seguito del riacquisto della prima casa.
Questo rigo si compone di tre colonne:

• nella colonna 1 deve essere riportato il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa che non ha trovato capienza
  nell’imposta risultante dalla precedente dichiarazione, già indicato nel rigo 31 del prospetto di liquidazione (mod. 730-3) del mod. 730/2004, ovvero quello indicato nel rigo, RN35, col. 2, del quadro RN del Mod. UNICO 2004, persone fisiche;
• nella colonna 2 deve essere indicato l’ammontare del credito d’imposta maturato nel 2004, che spetta ai soggetti che si trovano nelle seguenti condizioni:
  • che nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2004 e la data di presentazione della dichiarazione abbiano acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa.
  • che l’acquisto sia stato effettuato entro un anno dalla vendita di altro immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa. Si precisa che il credito d’imposta spetta anche a coloro che hanno acquistato l’abitazione da imprese costruttrici sulla base della normativa vigente fino al 22 maggio 1993 (e che quindi non hanno formalmente usufruito delle agevolazioni c.d. “prima casa”) se dimostrano che alla data d’acquisto dell’immobile alienato erano comunque in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa vigente in materia di acquisto della c.d. “prima casa” e tale circostanza risulti nell’atto di acquisto dell’immobile per il quale il credito è concesso;
  • che non siano decaduti dal beneficio prima casa.
  • L’importo del credito d’imposta è pari all’ammontare dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato; in ogni caso detto importo non può essere superiore all’imposta di registro o all’IVA dovuta in relazione al secondo acquisto;
  • nella colonna 3 deve essere riportato il credito d’imposta utilizzato in compensazione nel modello F24.
    Questo rigo non deve essere compilato da coloro che hanno già utilizzato il credito di imposta:
    • in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina;
    • in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, ovvero delle imposte sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito.

Credito d’imposta per i canoni di locazione non percepiti
Nel rigo B10 va indicato l’ammontare del credito d’imposta spettante per le imposte versate sui canoni di locazione di immobili ad uso abitativo venuti a scadenza e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell’ambito del provvedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità. In proposito vedere in Appendice la voce “Credito d’imposta per canoni di locazione non percepiti ”.

Dati necessari per usufruire delle agevolazioni previste per i contratti di locazione
Per usufruire della riduzione del 30 per cento (codice 8 di colonna 2) e/o del 70 per cento (codice 10 di colonna 2) del reddito dei fabbricati locati è necessario compilare nell’apposito riquadro i righi B11, B12 e B13 nel modo seguente:

• nella colonna 1 indicare il numero del rigo del Quadro B nel quale sono stati portati i dati dell’immobile locato;
• nella colonna 2 scrivere il numero del modello sul quale sono stati riportati i dati dell’immobile locato, solo se è necessario compilare più modelli;
• nelle colonne 3, 4 e 5 riportare i dati della registrazione del contratto di locazione (data, numero di registrazione e codice identificativo dell’Ufficio delle Entrate (o dell’ex Ufficio del Registro) - codice riportato sul Modello di versamento F23 con il quale è stata pagata l’imposta di registro);
• nella colonna 6 scrivere l’anno di presentazione della dichiarazione ICI relativa all’immobile in questione;
• nella colonna 7 indicare il Comune dove si trova l’immobile locato;
• nella colonna 8 scrivere la sigla della Provincia dove si trova l’immobile locato.